JEREMIASZ GORZĘDOWSKI – 11 WAŻNYCH ZAPISÓW W UMOWIE REMONTOWEJ.

Jeremiasz Gorzędowski: W momencie, gdy mamy już wybraną dobrą ekipę remontową, to pozostało nam sformalizować współpracę, czyli podpisać umowę remontową. Ale co to właściwie jest ta dobra umowa remontowa?

Izabela Hryniewicz: Dobra umowa remontowa… Dobrze jeśli w ogóle jest, bo często nadal spotykam się z takimi stwierdzeniami "Jak trzeba, to podpisuje, jak nie trzeba to nie". Ale ja uważam, zresztą wiem Jeremiasz, że Ty również, że umowa z firmą remontową to konieczność. Co zatem w takiej umowie powinno być?
Zaczynając od początku, umowa powinna zawierać zakres prac, jaki zlecamy firmie remontowej opisany jak najbardziej szczegółowo (np. w formie harmonogramu, z którego będzie wynikało, czego oczekujemy i w jakim czasie), termin wykonania tych prac (termin ostateczny oraz terminy poszczególnych etapów), wysokość wynagrodzenia. Wynagrodzenie to element, który interesuje obie strony, dlatego musi być jasno określony. Formy zapłaty są różne; jest cena za metr kwadratowy, kwota ryczałtowa, cena za poszczególne etapy prac (najlepiej jeśli określimy w harmonogramie, jaką wartość mają poszczególne prace). Pamiętajmy, że wysokość wynagrodzenia nie może być elementem, który dogadamy w późniejszym czasie albo założymy, że w razie wykonania dodatkowych prac kwota ulegnie zmianie. Wynagrodzenie musi być doprecyzowane i z umowy powinno jasno wynikać, jaka zapłata za jakie prace będzie wypłacana, sposób płatności (w ratach, po jakimś zakresie prac, w formie zaliczek), termin płatności oraz zastosowane kary umowne. Kary umowne to element, który z oczywistych względów najmniej interesuje wykonawcę, dlatego jeśli mamy ekipę, która na słowo "podpiszemy umowę" odpowiada "nie, nie, nie, ja nie chcę żadnej umowy" albo, która na słowa "kary", "będzie pan miał karę za niedotrzymanie terminu, który pan podał", "ustaliliśmy, że pan zrobi to do takiego terminu, jeżeli nie to będzie kara", reaguje mówiąc "nie, nie, nie", to możemy być pewni, że termin, który uzgodniliśmy nie będzie dochowany. Wysokość kar nie może być oczywiście wygórowana i nierealna, dlatego przy tygodniowym opóźnieniu nie żądajmy od razu 10% obniżki. Dobrym rozwiązaniem jest podawanie kar w dniach. Dzień to taka jednostka, która w bardzo fajny sposób pokazuje wykonawcy, jaką kwotę realnie może stracić każdego dnia za swoje opóźnienie. Kolejnym ważnym elementem umowy jest polisa OC. Pamiętajmy, że powinniśmy znać numer oraz treść polisy (najlepiej poprosić o kserokopie). Może zdarzyć się, że zaczynając remont firma posiada ważną polisę OC, która jednak kończy się w trakcie naszego remontu. Zadbajmy o to, aby wykonawca wznowił tę polisę, wpiszmy do umowy, że po wygaśnięciu jej trwania, wymagamy nowej i aby okazał jej kopię po wznowieniu. W umowie musimy również zawrzeć informacje o tym, jak będziemy rozliczać się za materiały z naszym wykonawcą, ale więcej o tym w dalszej części… Kolejnym elementem umowy, o który musimy zadbać jest informacja, że nie zgadzamy się na podwykonawców, czyli podzlecanie prac przez naszą ekipę remontową innej firmie. Jeśli godzimy się na takie rozwiązanie, to taki zapis możemy, ale nie musimy wpisywać do umowy.

Jeremiasz Gorzędowski: Odnośnie podwykonawców dopowiedziałbym, że jeśli jednak wyrażamy na nich zgodę, warto w umowie dopisać sformułowanie każdorazowo za pisemną zgodą oraz po akceptacji umowy z podwykonawcą. Dlaczego? Czasami jest świetna ekipa specjalizująca się w wykończeniach, ale tak jak mówiliśmy wcześniej przy okazji harmonogramu prac, jest też inna, która bardziej specjalizuje się w elektryce, hydraulice, wyburzeniach itd., i wtedy może warto byłoby skorzystać z usług takiego podwykonawcy (przy założeniu, że to nasz główny wykonawca zajmuje się nim w 100%). Konieczność doprecyzowania, czy zgadzamy się na podwykonawców, czy nie wynika również z przepisów, które jakiś czas temu się zmieniły i mówią, że jeśli podwykonawca nie dostanie zapłaty od głównego wykonawcy, to ma prawo zwrócić się do nas jako inwestorów o pieniądze i to my będziemy musimy zapłacić za wykonane usługi. To, że już zapłaciliśmy generalnemu wykonawcy, nie jest dla podwykonawcy żadnym uzasadnieniem (po zapłacie podwykonawcy, możemy ubiegać się o zwrot od głównego wykonawcy). Jeśli wybierzemy taką opcję, to warto wpisać w umowę warunek, że musimy potwierdzić umowę z podwykonawcą oraz że to my zapłacimy za pewne prace bezpośrednio do podwykonawcy. Jest to bardziej skomplikowane, natomiast przy większych remontach, czy przy większych projektach takie rozwiązanie może nam się przydać

Izabela Hryniewicz: Ja stosowałam też takie rozwiązania, ale przy budowie, że główny wykonawca wystawiając fakturę jednocześnie informował mnie, jaka część kwoty jest dla jego podwykonawcy. Robiłam mu wtedy przelew takiej wartości, czyli powiedzmy połowę faktury, a on robił przelew swojemu podwykonawcy. Po otrzymaniu oświadczenia od podwykonawcy, że wszystko zostało uregulowane, dopłacałam resztę faktury. Stworzona konstrukcja była po to, aby nie robić wskazań płatniczych, o których była mowa wcześniej i tym samym nie wzbudzać zainteresowania urzędu skarbowego (przynajmniej nie płacimy komuś, z kim tak naprawdę nie mamy umowy i od kogo nie mamy faktury).