bezpłatna konsultacja
vlog
książka
kurs
Blog

CEL: JAK NAJMNIEJ PROBLEMÓW I POŚWIĘCANIA SWOJEJ UWAGI MIESZKANIU PRZY MAKSYMALIZACJI ZYSKÓW Z WYNAJMU - PORADNIK POCZĄTKUJĄCEGO INWESTORA

Większość inwestorów w nieruchomości dąży do maksymalnej bezobsługowości swoich inwestycji, podobnie zresztą do obsługi swoich lokali podchodzą właściciele indywidualni, niezależnie czy zajmują się nimi osobiście, czy zlecają opiekę firmie zarządzającej. Cel: jak najmniej problemów i poświęcania swojej uwagi mieszkaniu przy maksymalizacji zysków z wynajmu. Brak kłopotów z lokalem na wynajem nierozłącznie związany jest z odpowiednim zarządzaniem, co w dzisiejszych dynamicznie zmieniających się czasach, również na rynku nieruchomości, wcale nie jest takie oczywiste i wymaga solidnej wiedzy oraz doświadczenia
Współpracując z właścicielami mieszkań i inwestorami w nieruchomości niekiedy podczas rozmów słyszę termin „dochód pasywny". Ten mityczny slogan oznacza rzeczywiście dochód bez stałego angażowania własnej pracy, otrzymywany jest jednak wtedy, gdy raz wykonane działanie przynosi rentierowi (osobie uzyskującej dochód pasywny) zyski przez określony, zazwyczaj długi czas. Inwestowanie w nieruchomości nie zawsze jest zatem tożsame z dochodem pasywnym, ponieważ najczęściej do wykonania pozostaje nawet minimalna - ale jednak - praca, praca która angażuje czas. Wszyscy natomiast chcemy mieć go jak najwięcej i to w tym kontekście zazwyczaj pojawia się zagadnienie dochodu pasywnego. Jak zatem ograniczyć ilość czasu poświęcanego na obsługę mieszkania na wynajem, ale jednocześnie mieć pewność, że wszystko jest w porządku?
Przedstawiam Ci 7 sprawdzonych sposobów dotyczących efektywnej obsługi najmu, które zawsze działają. Zachęcam Cię do zapoznania się z nimi oraz do aktywnego stosowania!
1. ODPOWIEDNI STAN TECHNICZNY MIESZKANIA I JEGO STANDARD

Obsługa najmu – jeżeli chcemy działać efektywnie - zaczyna się zdecydowanie wcześniej niż w momencie wprowadzenia się do nieruchomości nowych lokatorów. Szalenie ważne jest bowiem odpowiednie przygotowanie mieszkania na wynajem zarówno pod kątem technicznym, jak i wyposażenia go. Przeprowadzając remont, a zwłaszcza remont generalny, warto zadbać, aby raz wykonana praca nie była potem poprawiana i przynosiła korzyści przez długie lata. Warunkuje to właściwe wykonanie remontu na zadawalającym poziomie ze sprawdzoną, doświadczoną ekipą remontową, najlepiej z polecenia. Nie oszczędzaj na ekipie remontowej! Solidnie wykonane prace remontowe to podstawa powodzenia całej inwestycji, powie Ci to każdy doświadczony inwestor. Mówiąc o tym zwłaszcza w obliczu całościowych kosztów inwestycji, powinniśmy zastanowić się nad jakością dobieranych materiałów i wykończenia. Czy naprawdę warto jest zaoszczędzić kilkadziesiąt złotych kosztem wyraźnie brzydszych paneli, mniej funkcjonalnej kuchni czy pralki o ponadprzeciętnej awaryjności według opinii kupujących? Pamiętaj drogi inwestorze, niepotrzebne oszczędności sprawią, że w przyszłości stracisz podwójnie (lub potrójnie), ponieważ w ostatecznym rozrachunku naprawy i wymiany będą kosztowały Cię więcej pieniędzy oraz czas. Przypomina mi się w tym momencie inwestor, który chcąc zaoszczędzić na remoncie nie zdecydował się na wymianę starej instalacji elektrycznej w mieszkaniu kilkupokojowym, co nie skończyło się dobrze... Cytując klasyka, Briana Tracy'ego „nigdy nie ma czasu, żeby zrobić coś dobrze, ale zawsze jest czas, aby zrobić to jeszcze raz od początku". Podobnie jest z wyposażeniem, zwłaszcza wyposażeniem pokoi. W Twoim mieszkaniu na wynajem będą mieszkali zapewne młodzi ludzie, zastanów się zatem jakie mają potrzeby, jako Twoi klienci. Czy standard pokoju, który planujesz, sprosta ich oczekiwaniom? Czy warto kupować małą najtańszą szafę do pokoju o większym metrażu, czy jednak większy mebel, jako argument stojący za Twoja ofertą i ułatwiający Ci późniejsze wynajęcie tego pokoju?
2. SESJA ZDJĘCIOWA, HOME STAGING I OGŁOSZENIA

W porządku, mamy już ładne, odpowiednio wyposażone, mieszkanie, które sprosta potrzebom rynku. Czas pokazać je światu! To etap, który większość właścicieli indywidualnych zaniedbuje, co rodzi z kolei późniejsze problemy. Jeżeli mamy przygotowane i pachnące nowością mieszkanie powinniśmy odpowiednio je zaprezentować. Jeżeli nie jesteś przypadkiem zawodowym fotografem lub home stagerem, warto odezwać się do profesjonalistów, którzy zadbają o odpowiedni efekt wizualny Twojej nieruchomości. To oczywiście kosztuje, ale daje rezultat w postaci zainteresowania Twoją ofertą w Internecie. O ile profesjonalne firmy zarządzające mieszkaniami dobre zdjęcia do ogłoszeń traktują jako „must have" i często na własny koszt decydują się zrealizować sesję zdjęciową, w wyniku czego po samych fotografiach widać największe walory oferty, o tyle właściciele mający jedno czy dwa mieszkania na wynajem i zajmujący się nimi samodzielnie „po pracy", często podchodzą do tego z przymrużeniem oka. To duży błąd. Im atrakcyjniej przedstawisz swój produkt w ogłoszeniu, im lepszą treść samego ogłoszenia przygotujesz, tym większym zainteresowaniem będzie cieszyła się Twoja oferta. To oznacza, a jakże – więcej telefonów od potencjalnych najemców! I o to nam przecież chodzi, chcemy sprawnie i bez zbędnych kłopotów wynająć naszą nieruchomość. Warto również, mimo, że niesie to dodatkowe koszty, płatnie promować nasze ogłoszenie w Internecie. Zwiększy to jego skuteczność i wpłynie na efektywność podejmowanych działań, zwłaszcza jeżeli będziemy je regularnie „podbijać", czyli odświeżać w porach natężonego ruchu na danym portalu.
3. WŁAŚCIWA WERYFIKACJA NAJEMCÓW

Kolejny ważny etap za nami, nasze ogłoszenie zdobywa Internet, telefon dzwoni, otrzymujemy wiadomości od zainteresowanych najemców... Wystarczy teraz tylko wynająć pokoje pierwszym zainteresowanym. Czy aby na pewno? Jak zauważyłem, to co odróżnia działanie właścicieli, którzy sami zajmują się swoim mieszkaniem od postępowania firm zarządzających to weryfikacja najemców. Nie podpisuj umowy najmu z pierwszym chętnym tylko dlatego, że przyszedł na spotkanie i wyraził taką chęć! Warto poznać taką osobę lepiej, porozmawiać z nią dłużej, dowiedzieć się czego oczekuje i czy na pewno jej oczekiwania odpowiadają Twoim. Oczywiście, powinno Ci zależeć na podpisaniu umowy, ale nie za wszelką cenę. Błędna weryfikacja potencjalnego najemcy bowiem równa się zazwyczaj problemom przy późniejszej współpracy. Właściciel chce mieć przeważnie „problem z głowy" przez co stara się po prostu szybko wynająć mieszkanie/pokój. Firmy zarządzające zaś mają zazwyczaj nieformalne skrypty według których badają potrzeby klientów/najemców, dzięki czemu w szybki sposób są w stanie ocenić wiarygodność i potencjalną problematyczność zainteresowanej osoby. Jeżeli już przy pierwszym spotkaniu, obserwujesz niestandardowe zachowania np. rozmowę z Tobą per „ty" w dodatku wyjątkowo „nieformalnym" językiem, czy dziwne pytania w postaci „co stanie się jak przestanę Panu płacić?" lub co gorsza prośbę o rozłożenie kaucji na pięć rat – zastanów się poważnie, czy nie lepiej wybrać innego kandydata do wynajmu Twojej nieruchomości. Pomocnym pytaniem, które warto sobie w tym miejscu zadać jest: „Czy Ty sam chętnie zamieszkałbyś w mieszkaniu z tą osobą?", jeżeli odpowiesz na nie twierdząco, decyzja powinna być prosta. Z tego powodu dam Ci jeszcze jedną wskazówkę – nie obawiaj się wybierać i dać sobie czas na selekcję właściwych osób. Pamiętaj, że jeżeli zajmujesz się mieszkaniem samodzielnie, będziesz miał z nimi bieżący kontakt na pewno przez kilka najbliższych miesięcy.
4. UMOWA NAJMU, KTÓRA CHRONI OBIE STRONY

Znaleźliśmy zatem godnego zaufania najemcę, z którym chcemy podjąć współpracę. To bardzo ważny moment, szczególnie jeżeli ma on zamieszkać w dopiero co wyremontowanym mieszkaniu. Potrzebujemy więc podpisać z nim umowę najmu. Nie powinniśmy nawet myśleć o przekazaniu kluczy do lokalu bez podpisanej umowy i wpłaconej kaucji (co powinno zresztą wynikać z samej umowy). Co ważne, umowa najmu nie może być w żadnym wypadku dokumentem dopiero co ściągniętym z Internetu i wydrukowanym naprędce, bez odpowiedniego zaznajomienia się z nim. To coś co chroni Ciebie jako właściciela i daje lub nie konkretne zabezpieczenia prawne. Nie bez powodu doświadczone firmy zarządzające wyceniają swoje umowy najmu na kilka, a czasem i kilkanaście tysięcy złotych. Im więcej dana firma ma doświadczenia z najmem, tym bardziej wiarygodna powinna być współpraca z nią, również z perspektywy jej umowy najmu. Umowa taka, jeżeli przygotowana jest w sposób uczciwy, powinna chronić obie strony, aby wynajmujący również był w ramach niej zabezpieczony np. przed nagłą bezpodstawną wyprowadzką na żądanie właściciela, co niestety jest często spotykaną sytuacją. Pamiętaj więc, sprawdzona umowa najmu i dokładna znajomość jej szczegółowych zapisów zabezpiecza Cię prawnie przed większością zagrożeń pojawiających się na rynku najmu.
5. PILNOWANIE ROZLICZEŃ - NIE TYLKO TYCH Z NAJEMCAMI!

Uff, podpisaliśmy wszystkie umowy, mieszkanie wynajęte! Niebawem zbliża się termin płatności ze strony najemców (zazwyczaj jest to 5 dzień miesiąca). Oznacza to, że uprzednio powinniśmy byli wysłać najemcom faktury, rozliczamy się bowiem z najmu z Urzędem Skarbowym zawsze w sposób legalny. Jeżeli chcesz przeczytać więcej na ten temat zapraszam Cię do zapoznania się z artykułem Grzegorza Grabowskiego w niniejszym raporcie. Bądź przygotowany na opóźnienia w płatnościach ze strony Twoich lokatorów. Wynikają one z różnych czynników, niektóre z nich powinny Cię martwić, inne nie, natomiast istotne jest, aby pilnować płatności i zawsze trzymać rękę na pulsie, być po prostu w stałym kontakcie z najemcą. Pamiętaj to Ty jesteś tutaj głównym zainteresowanym i to Tobie powinno zależeć najbardziej. Windykacja miękka (twarda zresztą też) to chleb powszedni firm zarządzających nieruchomościami, dlatego jeżeli nie czujesz się na siłach dbać o terminowe wpłaty ze strony najemców, od razu szukaj firmy zarządzającej. Ignorancja w tym temacie, może Cię naprawdę słono kosztować. Mówiąc o rozliczeniach, warto pamiętać również o płatnościach w ogóle np. rachunkach za prąd, gaz, wodę Internet, telewizję etc. Pamiętam przypadek właściciela, który zapominając regulować opłatę za gaz doprowadził do odcięcia dostaw tej usługi do swojej nieruchomości. Wyjaśnienie sprawy i przywrócenie dystrybucji paliwa kosztowało go oprócz straconego czasu, wypowiedzenie umowy ze strony najemcy. Wysoka cena biorąc pod uwagę opłaty za gaz.
6. NAPRAWY, OC, LICZNIKI

Pilnować należy nie tylko kwestii związanych z płatnościami. Wszelkie bieżące naprawy, czy wymiany sprzętu lub mebli powinny być przez Ciebie - jako opiekuna mieszkania - realizowane bez zbędnych opóźnień zwłaszcza, że często na tym właśnie argumencie bazują pisma dotyczące wypowiedzenie umowy najmu. Dbaj o komfort swoich najemców, szczególnie, że np. cieknąc kran czy zepsuta pralka generują dodatkowe koszty głównie dla Ciebie – wyższe opłaty za wodę czy ryzyko zalania sąsiadów i zniszczenia podłogi. Będąc przy zagadnieniu szkód zadbaj o wykupienie polisy OC każdemu z najemców – pozwoli to ubiegać się od ubezpieczalni o zwrot kosztów napraw i rekompensatę ewentualnych zniszczeń. Wracając do przykładu cieknącej wody, warto raz na miesiąc odwiedzić nieruchomość i zrobić krótki przegląd sytuacji bieżącej celem uniknięcia niepotrzebnych niespodzianek (i kosztów) w przyszłości. Dobre relacje z najemcami mogą pomóc Ci dowiedzieć się o usterkach/problemach wcześniej, stąd zawsze warto poprosić o pilny kontakt w razie zaobserwowania niepokojących zjawisk w mieszkaniu.
7. BIEŻĄCE ROZWIĄZYWANIE PROBLEMÓW NAJEMCÓW

Zarządzając mieszkaniem, niezależnie, czy jest to mały dwupokojowy lokal czy większa pięcio-sześcio pokojowa nieruchomość mieszkający tam najemcy szybciej czy późnień zgłoszą się do Ciebie z problemami. Bądź na to przygotowany, to tylko kwestia czasu i na dobrą sprawę nie ma w tym nic dziwnego, życie pisze przecież różne scenariusze i często dochodzi do nowych sytuacji, z którymi trzeba sobie poradzić i skutecznie je rozwiązać. Ważne jest, aby do spraw najemców podchodzić ze zrozumieniem i reagować szybko. Im więcej zainteresowania wykażesz, tym łatwiej Ci będzie wszystko wyjaśnić i zrozumieć. Zamiatanie spraw pod dywan, tylko potęguje niejasności i irytację na linii właściciel-najemca lub podsycanie konfliktów między najemcami.
Bieżąca obsługa najmu – to po prostu praca do wykonania. Praca, która jak każda inna wymaga doświadczenia i zaangażowania, zwłaszcza jeżeli chcemy maksymalizować zyski, a ograniczać straty. Z tego powodu inwestując w nieruchomości już na początku należy zadać sobie pytanie, czy mam wystarczająco dużo czasu i chęci, aby zajmować się wszystkim samemu, czy wolę jednak zlecić cały proces - łącznie ze znalezieniem nieruchomości, remontem i późniejszą obsługą - profesjonalistom. Jeżeli jesteś zainteresowany współpracą lub po prostu konsultacją w tym zakresie, serdecznie zachęcam Cię do kontaktu ze mną. Chętnie pomogę Ci przy realizacji Twoich celów związanych z nieruchomościami!
Rupert Aleksiejuk
autor artykułu
29/12/2020