Blog

WOJCIECH GIL – CZY SPÓŁKI KOMANDYTOWE NADAL MAJĄ RACJĘ BYTU?
ANALIZA AKTUALNEJ SYTUACJI PRAWNEJ.

Część inwestorów w nieruchomości oraz wiele firm zajmujących się flipowaniem działa na rynku w formie spółek komandytowych. Od niedawna zmieniło się jednak opodatkowanie tychże spółek, mianowicie zostały one opodatkowane podatkiem CIT. W efekcie zmian wielu przedsiębiorców zastanawia się co dalej. Z tego powodu do lutowego raportu RM Kredyty Hipoteczne zaprosiliśmy doświadczonego specjalistę w tym zakresie prawnika i przedsiębiorcę działającego na rynku nieruchomości - Wojciecha Gila, który przybliża charakter zmian oraz przedstawia możliwości co dalej. Zapraszamy do artykułu!
OPODATKOWANIE SPÓŁEK KOMANDYTOWYCH I NIEKTÓRYCH JAWNYCH OD 1 STYCZNIA 2021 R.
Od 1 stycznia 2021 r. spółki komandytowe zostały opodatkowane podatkiem CIT, co sprawia, że z polskiego systemu prawnego praktycznie została wyeliminowana możliwość łączenia jednokrotnego opodatkowania podatkiem liniowym z ograniczeniem odpowiedzialności wspólników. Wielu przedsiębiorców decyduje się na przekształcenie swojej spółki komandytowej w spółkę jawną, która (przy zachowaniu określonych warunków) nadal będzie jednokrotnie opodatkowana. Należy jednak wskazać, że wspólnicy spółki jawnej odpowiadają za zobowiązania spółki całym swoim majątkiem, a powołanie spółki z o.o. na wspólnika spółki jawnej - w celu uniknięcia odpowiedzialności wspólnika - w myśl nowych przepisów będzie powodowało, że także taka spółka jawna również zostanie opodatkowana podatkiem CIT (zgodnie z art. 1 ust. 3 pkt. 1a ustawy o PIT w brzmieniu od 1 stycznia 2021 r.).
NIEKONIECZNIE PODWÓJNE OPODATKOWANIE W SPÓŁCE KOMANDYTOWEJ. KOMANDYTARIUSZ PO ZMIANACH PRZEPISÓW
Poza ogólnymi przepisami, które wprowadziły opodatkowanie podatkiem CIT spółki komandytowej, należy przyjrzeć się całej konstrukcji opodatkowania podatkiem dochodowym wspólników tej spółki oraz praktycznym rozwiązaniom, które mogą zminimalizować podatek.

Przede wszystkim należy wskazać na art. 22 ust. 4e ustawy o CIT, zgodnie z którym nawet połowa dochodu komandytariusza może zostać zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym. Zgodnie ze wspomnianymi przepisami zwalnia się od podatku dochodowego kwotę stanowiącą 50% przychodów uzyskanych przez komandytariusza z tytułu udziału w zyskach w spółce komandytowej, jednak nie więcej niż 60.000 zł w roku podatkowym. Kwotę 60.000 zł oblicza się odrębnie dla każdej spółki komandytowej, w której podatnik jest komandytariuszem.

Oznacza to, że komandytariusz, który zarobi nie więcej niż 120.000 zł, połowę dochodów będzie miał zwolnionych z opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli komandytariusz zarobi przykładowo 200.000 zł, opodatkowaniu podlegać będzie 140.000 zł, a 60.000 zł będzie wolne od podatku.

Aby komandytariusz mógł skorzystać ze wspomnianego zwolnienia, musi spełniać określone warunki: 1) nie może posiadać bezpośrednio lub pośrednio 5% lub więcej udziałów (akcji) w spółce będącej komplementariuszem w tej spółce komandytowej,
2) nie może być członkiem zarządu w spółce będącej komplementariuszem w spółce komandytowej, 3) nie może być podmiotem powiązanym z członkiem zarządu lub ze wspólnikiem spółki posiadającej bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% udziałów (akcji) w spółce będącej komplementariuszem w tej spółce komandytowej.

KOMPLEMENTARIUSZ PO ZMIANACH PRZEPISÓW
Wiemy już, że do określonego limitu przychodu komandytariusz będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania połowy przychodu wygenerowanego w spółce komandytowej. Z kolei komplementariusz będący osobą fizyczną posiada jeszcze bardziej korzystne rozwiązanie dla opodatkowania swoich dochodów ze spółki komandytowej.

Zgodnie z art. 30a ust. 6a ustawy o PIT komandytariusz będący osobą fizyczną może pomniejszyć podatek PIT płacony z tytułu udziału w zyskach spółki komandytowej o podatek CIT zapłacony w spółce komandytowej - proporcjonalnie do posiadanych w spółce komandytowej udziałów w zysku. Jednym słowem, komandytariusz będący osobą fizyczną, de facto nie podlega podwójnemu opodatkowaniu z tytułu udziału w zyskach w spółce komandytowej. Niestety z uwagi na to, że przepis ten obejmuje wyłącznie osoby fizyczne, niemożliwe jest korzystanie ze struktury spółki z o.o. komandytowej w celu ograniczenia odpowiedzialności komplementariusza - jeżeli chce się korzystać z pojedynczego opodatkowania podatkiem dochodowym.

Warto jednak zauważyć, że spółki z o.o. - dopóki nie przekroczą limitu przychodu w wysokości 2 mln Euro rocznie - płacą podatek CIT według stawki 9%, a zatem w mniejszych spółkach nadal korzystnym rozwiązaniem może być powoływanie spółki z o.o. na komplementariusza. W przypadku opodatkowania zarówno spółki komandytowej jak i jej komplementariusza (spółki z .o.o.) podatkiem CIT wg stawki 9%, łączne opodatkowanie - choć formalnie podwójne - nie będzie wyższe niż pojedyncze opodatkowanie wg stawki 19% przed zmianami przepisów.
WYKORZYSTANIE SPÓŁKI KOMANDYTOWEJ DO WSPÓLNYCH INWESTYCJI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Spółki komandytowe były dotąd chętnie wykorzystywane przez deweloperów oraz osoby zajmujące się obrotem nieruchomościami (flipami) z wykorzystaniem kapitału pasywnych inwestorów. Wiele tego rodzaju spółek musi obecnie zmienić model działania albo w jakiś sposób się dopasować, aby uniknąć podwójnego opodatkowania.

Nie każda spółka komandytowa działająca na rynku nieruchomości jest jednak skazana na przekształcenie. Także przedsiębiorcy i inwestorzy, którzy myślą o otworzeniu spółki w branży deweloperskiej lub w handlu nieruchomościami nadal mogą rozważyć spółkę komandytową - przynajmniej, dopóki ich biznes nie przekroczy określonych limitów.
PRZYKŁAD: NIEWIELKI DEWELOPER
Początkujący deweloper zamierza zebrać od inwestorów kwotę 15 mln zł na budowę osiedla domków szeregowych pod Warszawą. Zamierza w tym celu zebrać od maksymalnie 15 pasywnych inwestorów kapitał z progiem wejścia 1 mln zł. Załóżmy dla uproszenia, że 15 inwestorów zainwestowało każdy po równo 1 mln zł. Deweloper zaproponował podział zysków w spółce komandytowej 60/40 (60% zysku otrzymuje deweloper-komplementariusz, 40% otrzymuje inwestor-komandytariusz).

Deweloper szacuje, że rentowność całego projektu wyniesie 20% w skali roku, czyli dla inwestora przypadnie 8% w skali roku. Inwestor jako komandytariusz zarobi zatem 80.000 zł w skali roku. Załóżmy, że pasywni inwestorzy nie są w żaden sposób powiązani z deweloperem, którego spółka z o.o. zostanie w deweloperskiej spółce komandytowej komplementariuszem.

W przypadku założenia spółki komandytowej do realizacji wyżej opisanego biznesu opodatkowanie spółki oraz wspólników wyglądałoby następująco:



Suma podatku zapłaconego w powyższym przykładzie przez komandytariuszy wyniesie 114 000 zł (7 600 zł * 15). Przed zmianami komandytariusze zapłaciliby w tej sytuacji 228 000 zł podatku dochodowego, nie zapłaciłaby go jednak w ogóle spółka.

Jednak przed opodatkowaniem spółek komandytowych podatkiem CIT konstruowano te spółki na ogół w ten sposób, żeby większość dochodów wypłacić na poziomie komandytariusza, który był opodatkowany jednokrotnie. Spółka z o.o. pełniła jedynie formę bufora zapewniającego ograniczenie odpowiedzialności.

Porównajmy zatem poziom opodatkowania całego biznesu w powyższym przekładzie do typowej spółki komandytowej sprzed 2021 r., w której prawdopodobnie komandytariusze mieliby (tak załóżmy) 95% udziałów w zyskach. Wówczas komandytariusze zapłaciliby 541 500 zł podatku PIT, a komplementariusz 13 500 zł (zakładając, że byłby spółką opodatkowana wg stawki 9%). Efektywne opodatkowanie takiej spółki komandytowej przed zmianami wyniosłoby zatem 555 000 zł podatku dochodowego rocznie.

W zaproponowanym przeze mnie przykładzie łączne opodatkowanie wyniesie 384 000 zł w sytuacji, w której komplementariuszem będzie osoba fizyczna albo 546 000 zł w sytuacji, jeśli komplementariuszem będzie osoba prawna mieszcząca się w limicie 2 mln Euro rocznie przychodu (CIT 9%).

Z powyższego przykładu wynika, że w niektórych spółkach - takich, które zbierają kapitał od większej liczby niepowiązanych z komplementariuszem inwestorów i mieszczą się w limicie 2 mln Euro przychodu rocznie - opodatkowanie całego przedsięwzięcia biznesowego może okazać się nawet niższe niż przed wprowadzeniem podwójnego opodatkowania spółek komandytowych.
PODSUMOWANIE
Podwójne opodatkowanie spółek komandytowych stanowi swego rodzaju kuriozum, ponieważ spółki komandytowe nie są osobami prawnymi, a zostały opodatkowane podatkiem od osób prawnych.

Historia spółek komandytowych sięga XI-wiecznych Włoch i przez setki lat spółki tego rodzaju na całym świecie nie były podwójnie opodatkowywane. Służą one bowiem łączeniu skutecznych przedsiębiorców z pasywnymi inwestorami, którzy chcą się dzielić zyskiem wypracowanym ze wspólnego biznesu. Dlatego też wspólnicy spółki komandytowej nie posiadają udziałów w kapitale spółki, ale mają udział w jej zyskach. Jest to bardzo korzystna konstrukcja do biznesów działających na rynku nieruchomości, w których z jednej strony mamy pasywnego inwestora, a z drugiej przedsiębiorcę organizującego cały proces. Konstrukcja spółki komandytowej pozwala obu stronom być równym partnerem w biznesie (a nie np. wyłącznie pożyczkodawcą) oraz umożliwia przejrzysty podział wypracowanych zysków.

Po dokonanych od 1 stycznia 2021 r. zmianach wiele spółek komandytowych będzie musiało zmienić prawną formę działania, warto jednak każdemu przypadkowi przyglądać się indywidualnie. Możliwe, że wiele biznesów będzie mogło skorzystać ze zwolnień opisanych w tym artykule i de facto dzięki wspomnianym zmianom możliwe będzie zmniejszenie opodatkowania albo stworzenie nowej, optymalnej struktury do współpracy z inwestorami.

Razem z moim Zespołem świadczymy usługi w zakresie konsultacji m.in., z zakresu spółek oraz ich zakładania (specjalizujemy się w spółkach zajmujących się nieruchomościami, ale nie tylko). Konsultacje odbywają się przez Skype lub inny komunikator internetowy, a temat konsultacji ustalamy wcześniej mailowo, więc podczas spotkania przekażemy Ci już konkretne odpowiedzi.



KONSULTACJE@wojciechgil.pl

PS Jeżeli masz dodatkowe pytania, napisz do Wojtka,
chętnie pomoże Ci w sprawach prawnych.

ZACHĘCAMY DO KONTAKTU!


Wojciech Gil 02/2021