bezpłatna konsultacja
vlog
książka
kurs
Blog

BARTOSZ JEZIERSKI – ZAKUP NIERUCHOMOŚCI NA WYNAJEM - ANALIZA
AKTUALNEJ SYTUACJI EKONOMICZNEJ.

Wiele osób zainteresowanych zakupem nieruchomości na wynajem zastanawia się, czy teraz jest dobry moment na inwestycje. Jeżeli Ty również do nich należysz, zapoznaj się z opisem aktualnej sytuacji ekonomicznej przygotowanym przez Bartosza Jezierskiego, inwestora w nieruchomości z Poznania. Na końcu artykułu znajdziesz również link do konferencji „Mój Plan B", na której Bartosz z Ronaldem rozwiną temat inwestowania w nieruchomości, posiłkując się przy tym kredytem hipotecznym.
CZY TAK NAPRAWDĘ SIĘ RÓŻNIMY?
Ostatni rok chyba każdemu dał nieźle w kość. Minęło 12 miesięcy od momentu, gdy Premier zamknął nas i niemal całą gospodarkę tymczasowo na dwa tygodnie. Oczywiście, jak to u nas bywa, nie obyło się bez absurdów – od bezprawnych rozporządzeń, przez sprzeniewierzanie publicznych środków, po tymczasowe odwoływanie pandemii na okres wyborów. W czasie tej dezinformacyjnej gehenny każdy z nas łapał się za głowę nie raz.

Jednak nie samymi newsami człowiek żyje, tym bardzie w świecie inwestycyjnym. Oczy wielu zwrócone były na najważniejsze indeksy – S&P500, Dow Jones, czy nawet nasz rodzimy WIG20. Równie duża grupa osób oraz analityków obserwowała rynek mieszkaniowy. Nagłówki gazet wieszczyły kilkudziesięcioprocentowe korekty, mogliśmy usłyszeć że koronawirus wręcz zżera nieruchomości, a najpopularniejsze inwestycyjne twarze YouTube'a zdecydowały się wchodzić w ten rynek dopiero w momencie, gdy zobaczą co najmniej 60% spadku cen (o zgrozo!).

Jesteśmy teraz w momencie, w którym z lekką nutką uszczypliwości komentujemy ogłaszanie kolejnych fal (nie odwołując przedtem poprzednich) czy z uśmiechem na twarzy podchodzimy do wprowadzanych kolejnych nakazów/zakazów. Jest to dobry moment aby zastanowić się, w którym momencie rynku jesteśmy i co z tego dla nas wynika.

Gdyż, drogi Czytelniku, jak świat długi i szeroki, inwestorzy w istocie szukają odpowiedzi na dwa kluczowe pytania: Czy to dobry moment, żeby kupić? oraz Czy to dobry moment, żeby sprzedać?. W tym artykule postaram się odpowiedzieć na to pierwsze pytanie.
MEDIALNY SZUM
Najtrudniejszym jest zawsze odsiać ziarno od plew. Jak jest 'gorąco', niemal każdy 'ekspert od inwestycji wszelakich' chętnie wypowiada się na różne tematy. Akcje, surowce, nieruchomości. Korekta, hossa, załamanie. Tak łatwo jest rzucać im tymi opiniami, jakby nie zdawali sobie sprawy z tego, jaką wagę za sobą niosą ich słowa – w końcu na ich podstawie niektórzy podejmują decyzje związane z niemałym majątkiem! Wówczas często podejmowane są one na kanwie emocji, a nie faktów, przez co ich efekty najczęściej zawierają się w przedziale od 'mierne' do 'opłakane'.

Dlatego w kilku słowach chciałbym w pewien sposób wylać na Twoją głowę - drogi Czytelniku - wiadro zimnej wody, pokazać Ci kilka liczb i wskazać kierunek oraz filozofię, która stoi za moim podejściem do inwestowania. To wszystko razem wzięte powinno postawić w Twoim życiu coś, co można by nazwać nieruchomościowym fundamentem lub choćby odpowiednim szalunkiem pod jego wylewkę. Dopiero na nim możesz zacząć cokolwiek budować – świadomie i bez emocji.
CZY TO JUŻ JEST DOBRY MOMENT?
Po pierwsze, na jakimkolwiek polu inwestycyjnym byś się nie znajdował, powinieneś zdawać sobie sprawę, że kupując nigdy nie trafisz idealnie w dołek, a sprzedając nigdy nie trafisz idealnie w szczyt. Niby jest to oczywiste, ale właśnie z powodu braku uświadomienia sobie obydwu powyższych 'oczywistości' rodzą się pytania 90% osób, które myślą o inwestowaniu w ___________* (*wpisz dowolny rynek).

Wiem, że w scenariuszu idealnym kupujemy wszystko na dołku, następnie sprzedajemy na szczycie, a po 3 transakcjach stajemy się milionerami. Jednak życie tak nie wygląda i na rynku najlepiej jest postąpić tak, jak byśmy wybierali się na imprezę. Delikatnie się spóźnić i wrócić do domu zanim zjawi się policja :-) Delikatne spóźnienie się pozwoli nam potwierdzić, że impreza się rozkręciła i możemy udać się do baru po pierwsze drinki. Jednak nie chcemy czekać, aż zrobi się zbyt głośno, bo to najczęściej wieszczy duże kłopoty.

W maju i czerwcu zeszłego roku wszyscy wiedzieliśmy, że odwołanie pandemii miało tylko jeden cel – zwiększenie frekwencji wyborczej. Już przed jej odwoływaniem pojawiały się sygnały, że po wyborach wszystko wróci do nie-normy. Z tego można było wyciągnąć dość oczywisty wniosek – sytuacja na rynku nieruchomości rzeczywiście jest niestabilna i to dobry moment na rozpoczęcie szukania okazji.

Tyle że...

W międzyczasie Rada Polityki Pieniężnej uszczęśliwiła posiadaczy miliardów oszczędności trzymanych na kontach bankowych. Dlatego w minionym roku mogliśmy zaobserwować swego rodzaju pojedynek bokserski pomiędzy popytem a podażą, gdzie każdy z zawodników bardzo ostrożnie wyczekiwał ruchów rywala. Dwóch mocarzy – kryzys oraz nikły procent – stanęło naprzeciwko siebie i zwyczajnie 'sprawdzało przeciwnika'.

Nie ulega wątpliwości, że część mieszkań została sprzedana nagle, bo została zwyczajnie źle kupiona (bardziej jako spekulacja, nie inwestycja lub część zrównoważonego planu biznesowego). Niemniej miniony rok można podsumować jako nieruchomościową stagnację. Delikatne ruchy na rynku, nic więcej. Znacznie dłuższy czas realizacji transakcji, przy praktycznie niezmienionych średnich cenach transakcyjnych. W mojej ocenie, znacznie większe prawdopodobieństwo ma dalszy wzrost cen, aniżeli jakakolwiek większa korekta. Pytanie tylko, czy to tak naprawdę ma dla Ciebie znaczenie? By zrozumieć o co mi chodzi, najlepiej jest spojrzeć na całość z nieco szerszej perspektywy.
NIERUCHOMOŚCIOWY MATRIX
Pamiętasz scenę z filmu 'Matrix', gdy Neo pyta Morfeusza, czy on również będzie potrafił uchylić się przed kulami? Pamiętasz, co wówczas odpowiedział mu Morfeusz? 'Gdy będziesz gotów, nie będziesz musiał'.

Lubię wracać do tego filmu oraz tej konkretnej sceny zawsze w momencie, gdy słyszę od początkujących inwestorów pytanie – Czy ja również będę potrafił kupić okazyjnie nieruchomość na wynajem?

Lubię wtedy równie tajemniczo niczym Matrixowy Morfeusz odpowiadać – Gdy będziesz gotów, nie będziesz musiał.

Spójrzmy teraz na kwestię kupna nieruchomości na wynajem w szerszym kontekście. Robisz to po to, by kupić jedno mieszkanie 30% taniej, aniżeli wynosi jego rynkowa wartość? Czy raczej chcesz zbudować nieruchomościowe portfolio, które będzie dawało Ci solidny cashflow i zastąpi emeryturę, którą na dzień dzisiejszy jedynie obiecuje Ci ZUS?

W pierwszym przypadku – chęci zakupu pojedynczej nieruchomości – bardzo istotny jest zarówno moment kupna, jak i moment sprzedaży.
W drugim natomiast – w perspektywie kilkudziesięciu lat oraz kilku pracujących na nas mieszkań – nie jest do końca istotne, czy na pojedynczej transakcji zaoszczędzimy 30 000 PLN, czy przepłacimy 20 000 PLN. Dlaczego? Już tłumaczę.
LICZBY I PROCENTY - CZYLI TO, CO INWESTORZY LUBIĄ NAJBARDZIEJ
Jak mogłeś przeczytać w poprzednim raporcie RM KREDYTY HIPOTECZNE, do łask wróciły niskie wkłady własne. Jeśli myślisz o inwestowaniu w nieruchomości bez wsparcia się kredytem hipotecznym w czasach, gdy w perspektywie mamy nawet ujemne stopy procentowe – pomyśl na nowo. Już kilka lat temu żal było nie wykorzystać wszechobecnych niskich stóp procentowych, a w momencie gdy wszystkim krajom na świecie zależy na niskich (bądź ujemnych stopach procentowych oraz wysokiej (aczkolwiek stabilnej) inflacji, powinieneś wykorzystać swoją zdolność kredytową do maximum.

Jeszcze 10 lat temu 100 PLN kupowało nam prawie cały koszyk w supermarkecie. Obecnie trudno jest zapłacić mniej za podstawowe zakupy w Żabce. Dlatego jeśli nie wykorzystasz tego trendu tak, jak rządzący na całym świecie – czyli, aby zredukować realną wartość swojego długu (tzw. inflate debt away!) – popełnisz totalną gafę inwestycyjną.

Dlatego mówiąc o inwestycjach w nieruchomości, w obecnych czasach zawsze będę powtarzał: wykorzystaj maksymalnie swoją zdolność, gdyż takie warunki na branie kredytu hipotecznego, jakie mamy obecnie mogą się zwyczajnie w Twoim życiu nie powtórzyć. Mając w głowie to oraz fakt, że nieruchomości kupujemy z perspektywą długoterminową, spójrzmy na to, co liczby mówią nam na temat tego, czy obecnie powinniśmy nieruchomości kupować, czy poczekać z ich zakupem. Załóżmy dwa warianty: kupiliśmy nieruchomość nieco powyżej ceny rynkowej (wariant I) lub czekamy i znajdujemy lepszą okazję (wariant II):

Na pierwszy rzut oka – patrząc na samą transakcję – ubiliśmy niezły interes. Kupiliśmy nieruchomość aż 70 000 PLN taniej, a na wkładzie własnym zaoszczędziliśmy prawie 10 000 PLN! Niezły deal, prawda? Nie do końca.

Często przy zakupie nieruchomości na wynajem zapominamy, że cena transakcyjna to tylko jeden z parametrów – i to na dodatek nie najistotniejszy. Bowiem nawet niezbyt doświadczony inwestor jest w stanie wygenerować 6% stopy zwrotu (ROI) z inwestycji. Biorąc pod uwagę wariant I, w którym kupujemy nieruchomość bez specjalnego wyszukiwania okazji, jesteśmy w stanie dzięki obecnym stopom procentowym oraz możliwości wykorzystania podwyższonej stawki amortyzacyjnej dla mieszkań z rynku wtórnego wygenerować min. 2% zysku netto z inwestycji, co przełoży się na dodatni cashflow w skali miesiąca w kwocie ~800 PLN.

Nie chcę tutaj zakładać, że jesteś inwestorem z dużym doświadczeniem – po prostu, kupujesz średnio okazyjnie mieszkanie w dobrej lokalizacji, które wynajmujesz za co najwyżej średnią stawkę rynkową. Nawet przy tak założonym planie minimum, każdy rok czekania z decyzją zakupową to co najmniej 9 600 PLN straty w ogólnym rozrachunku:

Trudno jest określić, w którym momencie kryzysu jesteśmy – na początku, w połowie czy może tak naprawdę najgorsze za nami. Nie wiemy ile obecna sytuacja jeszcze potrwa – kilka miesięcy, rok czy kilka lat. Niemniej nawet gdybyś zakupił nieruchomość za 4 lata z 50% rabatem, byłbyś summa summarum zaledwie 6 600 PLN 'do przodu' względem kogoś, kto po prostu kupił mieszkanie.
Innymi słowy – aby lepiej to do Ciebie dotarło – gdybyś wykazał się umiejętnością nie gorszą niż topowi inwestorzy w Polsce, zyskałbyś względem totalnego laika zaledwie kilka tysięcy złotych dziś, a stracił kilkadziesiąt tysięcy rocznie za lat dwadzieścia czy trzydzieści, gdy dzisiejszy kredyt hipoteczny zostanie przez Ciebie spłacony i na konto zacznie wpadać Ci 100% przychodów z najmu. Sam przyznasz, że okazja z wariantu II nawet w najbardziej optymistycznej wersji nie wygląda już tak różowo?

Oczywiście, kupując nieruchomość za połowę jej rynkowej wartości mniej wydasz na kredyt, przez co więcej pieniędzy trafi do Twojego portfela – ale chyba każdy z nas zna tzw. 'wiecznie czekających'. W kryzysie czekają na najgłębszy punkt korekty, a w hossie na szczytowy moment impulsu. Tyle, że kolejne cykle mijają, a oni dalej czekają... Podczas gdy inni działają i to właśnie im, podejmującym inwestycyjny trud, manna niemal spada z nieba i raz po raz do koszyka wpadają im prawdziwe inwestycyjne perełki.
PODSUMOWANIE
Dlatego od lat wśród inwestorów powtarza się maksymę: Nie czekaj na kupno nieruchomości na wynajem. Kup nieruchomość, wynajmij ją i wówczas czekaj. Póki w głowie świta Ci plan zbudowania nieruchomościowego portfolio, cena zakupu nie jest dla Ciebie najważniejszym parametrem, gdyż nie do końca zależy Ci na późniejszej odsprzedaży. Dlatego zamiast zastanawiać się, czy obecnie jest dobry czy zły moment na zakup nieruchomości na wynajem, odpowiem wprost – mniej myśl, więcej działaj. Zawsze jest dobry moment. Czasami po prostu jest lepszy, natomiast żaden nie jest gorszy.

Nie goń za okazyjną ceną, zapominając o wpadającym co miesiąc na Twoje konto czynszu. Studenci powoli wracają na uczelnie, krótki najem wróci do łask, a cały rynek się stabilizuje. Nim znajdziesz nieruchomość i wyremontujesz ją dla potencjalnych najemców, możliwe że o pandemii już nikt nie będzie pamiętał... Stracony czas i utracone korzyści będą dla Ciebie de facto największym kosztem – dlatego zacznij rozglądanie się za mieszkaniem na wynajem i skup się na tym, co jest najbardziej istotne w przypadku jego zakupu: lokalizacji, standardzie wykończenia, lokalizacji, funkcjonalności wnętrza, lokalizacji oraz... lokalizacji.
kontakt@mojplanb.pl

Chcesz zbudować solidny fundament Twojej wolności finansowej?
20 marca 2021 roku organizujemy konferencję online na ten temat!

ZAPISZ SIĘ BEZPŁATNIE - LINK!

Bartosz Jezierski 03/2021